Voici mon avis tranché sur la question, en fonction de votre profil :
Mon avis se base sur mon expérience personnelle d'investisseur immobilier et ma compréhension du marché locatif.
Dans cet article, je vais distinguer deux profils de propriétaires bailleurs, vous aider à identifier le vôtre, puis vous expliquer pourquoi la stratégie de gestion locative optimale est radicalement différente selon votre situation.
Je parle ici d'investisseur immobilier qui choisit de vivre de son activité de location immobilière. Vous avez acheté ou vous envisagez d'acheter un ou plusieurs biens dans le but de générer des revenus locatifs et d'en vivre.
Voici les caractéristiques de l'investisseur :
Si vous vous reconnaissez dans cette description, vous êtes un investisseur. Et la suite de cet article va vous démontrer pourquoi vous devez absolument gérer vous-même vos biens.
Le propriétaire patrimonial possède un ou plusieurs biens locatifs dans une logique de construction de patrimoine à long terme. Son objectif : préparer sa retraite, transmettre quelque chose à ses enfants, ou simplement sécuriser son avenir financier. Mais il ne souhaite pas que la gestion locative devienne une activité à part entière.
Voici les caractéristiques du propriétaire patrimonial :
Si vous vous reconnaissez dans cette description, vous êtes un propriétaire patrimonial. Et dans votre cas, l'agence de gestion peut être une solution pertinente. Prenez simplement en compte que la délégation vous coûtera au moins 20% de vos revenus locatifs (10% de frais de gestion + au moins 10% de frais de relocation, vacance locative, frictions diverses).
La gestion locative est une compétence fondamentale de l'investisseur immobilier. Savoir faire sa comptabilité, sélectionner un locataire, gérer les travaux, traiter les incidents. Tout cela fait partie du métier. Déléguer cette compétence dès le départ vous empêchera d'apprendre et vous limitera dans l'optimisation de vos rendements.
Par ailleurs, personne ne sera plus motivé que vous pour bien gérer votre bien. Un agent immobilier fera certes moins d'erreurs que vous si vous débutez, mais l'investissement en vaut largement le prix.
Enfin, gardez en tête qu'une bonne rentabilité requiert une bonne gestion. Minimiser la vacance locative, choisir des locataires fiables, entretenir le bien au bon moment, tous ces éléments ont un impact direct sur vos revenus. Un investisseur qui maîtrise sa gestion optimise naturellement sa rentabilité.
La gestion locative est beaucoup moins compliquée qu'on ne le pense. Contrairement aux idées reçues, elle ne requiert aucune connaissance juridique ni compétence en comptabilité au préalable. Il est clair qu'il faut se former un minimum sur ces sujets, mais c'est parfaitement accessible. La quantité de ressources en ligne et les outils modernes ont changé la donne.
Il existe maintenant une multitude d'outils sur lesquels s'appuyer pour faire sa gestion locative comme un professionnel. Voici les principaux services que j'utilise personnellement :
Je vous propose également des petits outils de gestion au quotidien :
Concrètement, une fois le locataire en place et le prélèvement automatique configuré, la gestion courante de tous mes biens ne demande que quelques heures par an.
La bonne nouvelle, c'est que les compétences nécessaires sont accessibles à tous :
Aucune de ces compétences n'est compliquée. Quelques heures de recherche sur internet, et surtout la pratique, suffisent à devenir compétent.
La gestion locative ne prend pas beaucoup de temps. Le plus lourd, de loin, c'est la relocation. Les tâches qui demandent du temps sont les suivantes :
En tout, comptez entre 3 et 8 heures pour une relocation complète. Or une agence facture généralement un mois de loyer pour ces frais de mise en location. La question est donc simple : êtes-vous prêt à dépenser un mois de loyer pour vous épargner une journée de travail ? Rationnellement, ça ne vaut pas le coup.
Mon conseil : organisez votre vie professionnelle de sorte à avoir le temps de faire ces tâches. Ce temps passé est souvent plus rentable que votre activité professionnelle. Maîtriser ces tâches vous rassurera sur votre capacité à devenir un investisseur accompli. Et c'est une transition douce vers le métier d'investisseur à temps plein, si c'est votre objectif.
Vous avez investi dans l'immobilier pour sécuriser votre avenir ou celui de vos proches, pas pour en faire votre activité principale. Votre carrière, votre famille ou vos autres projets mobilisent déjà votre énergie. Déléguer la gestion est un choix parfaitement rationnel.
Pour un propriétaire patrimonial, l'agence apporte une vraie valeur :
Le coût de l'agence (6-10% des loyers) est le prix de votre sérénité. Si votre objectif n'est pas d'optimiser la rentabilité mais simplement de percevoir des revenus sans tracas, c'est un compromis acceptable.
En revanche, soyez exigeant sur le choix de l'agence. Demandez des références, vérifiez les avis en ligne, et lisez attentivement le contrat de mandat avant de signer.
Je me dois de vous parler de l'outil que j'ai créé spécialement pour vous faciliter la gestion.
SEPA Wizard vous permet de mettre en place des prélèvements bancaires pour encaisser vos loyers.
Les agences de gestion locative ont un avantage que les particuliers n'avaient pas jusqu'à récemment : le prélèvement bancaire automatique. C'est la méthode utilisée par tous les professionnels pour encaisser les loyers. Or, les particuliers ne peuvent pas utiliser de mandat SEPA. C'est pourquoi j'ai créé SEPA Wizard, qui adresse justement ce besoin des particuliers.
SEPA Wizard vous permet, en quelques minutes, de créer un mandat de prélèvement que votre locataire signe électroniquement. Ensuite, les loyers sont prélevés automatiquement par SEPA Wizard et vous sont reversés chaque mois.
Le prélèvement bancaire présente plusieurs avantages décisifs pour l'investisseur :
Le prélèvement automatique est l'un des outils qui permet de faire sa gestion locative sereinement et de minimiser les tâches.
Grâce aux outils et ressources modernes, l'agence de gestion locative n'est plus indispensable. Il est aujourd'hui facile de se lancer dans la gestion en direct, et je vous le conseille fortement si vous êtes investisseur.
Si vous êtes propriétaire patrimonial et que vous préférez déléguer, c'est un choix cohérent. Mais gardez en tête que cette délégation a un coût significatif sur vos revenus locatifs.
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