Ce simulateur vous permet d'estimer le montant des provisions de charges ou du forfait de charges que vous pouvez inclure dans le loyer sans avoir aucun élément comptable au préalable. Cette estimation est particulièrement utile aux bailleurs qui :
Le simulateur vous demande le minimum d'information pour estimer les différents postes de dépenses que vous pouvez récupérer auprès de votre locataire. Le calcul se base sur des hypothèses courantes qui sont détaillées plus bas dans cet article.
Il est nécessaire de prendre en compte un ensemble d'élément pour en déduire le montant des charges. L'un des principaux facteur déterminant est le type du bien mis en location.
Le type de bien influence fortement les charges à prévoir. Nous distinguons deux cas principaux :
Si vous louez un appartement, qu'il soit en copropriété ou en monopropriété (vous êtes propriétaire de tout l'immeuble), des charges communes seront à répartir entre les différents lots : entretien des parties communes, ascenseur, concierge, ménage, jardinage, chauffage collectif, eau, ... L'estimation est plus complexe car elle dépend de la quote-part de votre lot (les tantièmes) et des équipements de l'immeuble.
C'est le cas le plus simple : aucune consommation commune à répartir. Les charges se limitent aux consommations personnelles du locataire (eau, taxe d'ordures ménagères). Il est même possible que le locataire prenne le contrat d'eau directement à son nom.
Nous estimons la consommation en fonction du nombre d'occupants dans le logement, enfants compris. Selon l'INSEE, la consommation moyenne est de 35 m³ par an et par personne.
Pour un prix moyen de l'eau de 4,52 €/m³, cela représente environ 158,20 € € par an et par personne.
La taxe d'ordures ménagères est calculée à partir du taux défini par la commune, ainsi que de la valeur cadastrale du bien, elle-même fonction de la surface et de la localisation. Ce qui en fait un calcul complexe. En pratique, on observe qu'elle représente environ 25% d'un loyer mensuel hors charges.
TEOM annuelle ≈ 0,25 × Loyer HC
Si le logement dispose d'un chauffage individuel au gaz et que le propriétaire avance les frais de maintenance, il faut compter :
Notre méthode de calcul estime les charges communes pour tout l'immeuble et répartit le coût en fonction de votre quote-part de propriété. Le simulateur vous demande de renseigner votre part de tantième pour déterminer ce taux.
Si vous ne connaissez pas vos tantièmes, vous pouvez estimer votre proportion avec 1 / nombre de lots. Par exemple, pour un immeuble de 6 lots, indiquez 1/6.
La consommation d'électricité des parties communes est généralement très faible. Pour les petites résidences, le coût se limite souvent au prix fixe de l'abonnement. Pour les grandes copropriétés, même si la consommation est plus importante, le montant reste marginal ramené au nombre de lots. Cette dépense est négligée dans notre calcul.
L'ascenseur représente un poste de dépense important : contrat de maintenance, réparations, électricité... Notre simulateur applique une estimation de 3 000 € par an pour l'immeuble, répartie selon votre proportion des charges communes.
Charge ascenseur = 3 000 € × quote-part de propriété
Pour évaluer les charges liées au personnel, nous vous demandons d'estimer le nombre d'heures par semaine que représente cette prestation. Le simulateur applique un taux horaire de 15 €/h et répartit le coût selon votre quote-part de propriété.
Pour le cas particulier du concierge, le fait qu'il soit logé ou non dans la résidence n'a que peu d'impact sur les frais car la valeur d'un logement de fonction est fixée selon un barème de l'URSSAF qui valorise peu cette forme de rémunération. Ce paramètre est négligé dans le calcul. Si vous voulez en tenir compte, vous pouvez réduire la quantité d'heure de présence du concierge d'un tier dans le cas où il est logé. Soit 20h par semaine pour un temps plein.
Charges du personnel = Heures/semaine × 15 €/h × 52 semaines × quote-part de propriété
Pour les prestations inférieures à 1h par semaine, vous pouvez les négliger.
Pour le chauffage collectif, l'hypothèse prise est que le mode de chauffage est le gaz, nous estimons la consommation en fonction du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et de la surface du logement en suivant ce barème :
| Classe DPE | kWh/m²/an (approx.) |
|---|---|
| A | 50 |
| B | 100 |
| C | 150 |
| D | 225 |
| E | 300 |
| F | 375 |
| G | 450 |
La formule de calcul est :
Consommation annuelle = DPE (kWh/m²) × surface (m²)
Coût annuel = Consommation × 0,10 €/kWh (prix moyen du gaz)
Dans le cas d'une colocation, le montant total des charges est simplement divisé par le nombre de colocataires. Chaque colocataire paie donc sa quote-part des charges communes.
Nous vous recommandons de faire des régularisation annuelle pour constater l'écart entre les provisions et les charges réelles, et ajuster si nécessaire. Il est normal que les charges varient chaque année, ne serait-ce qu'en suivant l'inflation.
La facon la plus simple de récupérer une différence de charge et d'ajuster les provisions de charge est de prélever le loyer par prélèvement SEPA. Nous avons conçu SEPA Wizard spécialement pour vous permettre de mettre en place des mandats de prélèvements SEPA à cet effet.
Rappels de charges, loyers mensuels. SEPA Wizard vous permet d'effectuer des prélèvements bancaires avec vos locataires.