La sélection d'un locataire est l'étape la plus importante de votre activité de bailleur. Un mauvais choix peut vous coûter des milliers d'euros en impayés, des mois de procédure judiciaire et un stress considérable. À l'inverse, un locataire fiable vous garantit des revenus réguliers et une relation sereine pendant plusieurs années.
L'erreur la plus fréquente des propriétaires ? Ne pas avoir de critères de sélection précis et manquer d'un processus clair. Ces manquements laissent la porte ouverte aux mauvais locataires, qui sont à l'affût de bailleurs faciles à manipuler. Un propriétaire sans méthode est une cible idéale pour les profils problématiques.
Ainsi, le conseil le plus important que je puisse vous donner : comportez-vous comme un professionnel de l'immobilier et non comme un bailleur compréhensif. C'est la meilleure façon de durer dans l'investissement locatif. Si vous vous montrez amical, à l'écoute et "souple", tant que vous avez de bons locataires, tout se passera bien. Mais le jour où une personne malhonnête se présente, il va s'engouffrer dans la brèche. Il vous poussera à l'erreur, à faire des exceptions, à accepter des choses que vous n'auriez jamais acceptées. La distance professionnelle est votre meilleure protection.
Ce guide vous propose justement une méthode claire et sécurisée, étape par étape, pour sélectionner vos locataires avec rigueur. En la suivant, vous réduirez considérablement les risques d'impayés et de litiges.
La présélection est votre premier filtre. Elle vous permet d'éliminer rapidement les candidatures qui ne correspondent pas à vos critères, sans perdre de temps en visites inutiles. Soyez exigeant. Fixez vos critères et suivez-les scrupuleusement, sans exception.
C'est au locataire de se présenter, de décrire sa situation et de poser ses questions. Si vous publiez une annonce sur Leboncoin, le profil locataire du candidat doit être complété. Ce n'est pas à vous d'aller pêcher les informations. Un candidat qui ne prend pas la peine de remplir son profil ou d'écrire un message de présentation correct ne mérite pas que vous lui consacriez du temps.
Cette première étape est révélatrice : un locataire sérieux comprend qu'il doit faire bonne impression et fournir des informations claires. Un locataire qui attend que vous fassiez tout le travail sera probablement le même une fois installé dans votre logement.
Les revenus du locataire doivent être supérieurs à trois fois le montant du loyer charges comprises. Cette règle n'est pas arbitraire : elle est utilisée par tous les professionnels de l'immobilier et reconnue par les tribunaux.
Si vous acceptez un locataire dont les revenus sont inférieurs à ce seuil et qu'il y a des impayés, votre choix pourra vous être reproché lors d'une éventuelle procédure judiciaire. Les juges considèrent que vous avez pris un risque inconsidéré en acceptant un locataire manifestement insolvable. Cela peut jouer en votre défaveur, notamment si vous demandez des dommages et intérêts.
Au-delà des revenus, la situation professionnelle du candidat est un critère déterminant. Je vous conseille de suivre les critères des assurances Garantie Loyers Impayés (GLI), qui ont été élaborés par des professionnels du risque locatif :
Le logement doit être cohérent avec la situation personnelle du locataire. Posez-vous ces questions :
Si ces éléments ne collent pas, les chances que le locataire se désiste avant l'entrée dans les lieux ou qu'il parte rapidement sont élevées.
Selon votre préférence, demandez systématiquement une garantie :
Avant même de proposer une visite, vous devez avoir une connaissance suffisante du dossier. Posez les questions nécessaires pour vous assurer que tous les éléments mentionnés ci-dessus correspondent. Vous n'avez pas besoin de demander les documents à ce stade, mais vous devez savoir :
Soyez le plus procédural possible. Même pour une demande venant de votre réseau (voisinage, connaissance lointaine, ami d'un ami), appliquez exactement la même méthode.
La visite a pour but principal de convaincre votre candidat, mais ne doit vous engager en rien. Selon que votre bien est situé en zone tendue ou non, vous pouvez même choisir de faire la visite après la constitution du dossier pour vous faire gagner du temps.
Ne faites aucune promesse orale, en particulier sur quelque chose d'inhabituel que vous pourriez oublier et que votre locataire vous reprochera par la suite. Si le candidat demande une adaptation (enlever un meuble, ajouter un équipement, etc), exigez une demande écrite. Vous pourrez alors y réfléchir à tête reposée et répondre de manière formelle.
Cette posture donne le ton de la relation que vous aurez avec votre locataire : professionnelle et distante. C'est la meilleure façon de prévenir les demandes abusives et les tentatives de manipulation.
Il s'agit maintenant de vérifier deux choses essentielles :
Le dossier constitue le critère final de votre décision N'hésitez pas à reculer s'il y a un problème. Vous n'avez aucune obligation d'accepter un candidat, même s'il a fourni un dossier complet.
La loi encadre strictement les documents que vous pouvez demander à un candidat locataire. Voici la liste des pièces essentielles :
Les documents fournis doivent être cohérents avec ce que le locataire vous a raconté lors de la phase de présélection. Mais au-delà de cette cohérence, la vérification du dossier a un objectif plus profond : déceler un menteur. Posez-vous systématiquement ces questions : est-il possible que le candidat ait falsifié ces documents ? Ai-je la preuve que sa situation est vraie ?
Les faux dossiers sont malheureusement de plus en plus courants. Voici comment vous protéger :
Ces vérifications prennent quelques minutes et peuvent vous éviter des années de problèmes.
J'aborde plus en détail ce sujet dans ma vidéo :
À ce stade, vous avez donné votre accord de principe à votre candidat mais certains éléments doivent encore vous faire reculer en cas de problème. Voici les étapes à suivre dans l'ordre avant de lui remettre les clés le jour de l'état des lieux.
Si vous avez décidé d'exiger une garantie Visale ou de souscrire une GLI, tenez-vous y. Ne dérogez pas à votre processus par difficulté à constituer le dossier ou parce que le dossier semble «assez solide».
La garantie doit impérativement être établie avant la signature du bail. C'est particulièrement vrai pour Visale : c'est une obligation imposée par Visale.
Je vous conseille vivement de signer le bail plus à l'avance possible. Voici pourquoi c'est essentiel :
Le prélèvement automatique est la méthode de paiement la plus sûre pour un bailleur. Elle vous évite de courir après les loyers chaque mois et vous donne une visibilité immédiate sur les impayés.
Avec un service comme SEPA Wizard, vous pouvez mettre en place le prélèvement dès la signature du bail. Faites signer le mandat de prélèvement en même temps que le bail. Le locataire n'a aucune raison de refuser à ce stade. Dès le mois suivant, les loyers seront prélevés automatiquement sans que vous ayez à relancer qui que ce soit.
Si le locataire refuse de signer le mandat de prélèvement, c'est un signal d'alerte supplémentaire. C'est cependant son droit de refuser. Un tel refus n'est pas suffisant à lui seul pour exclure un candidat, mais il peut vous conforter dans ce sens si vous avez déjà des doutes sur le dossier.
Si le locataire refuse de payer le dépôt de garantie avant l'état des lieux, c'est un très mauvais signe. Cela peut indiquer des difficultés financières qu'il vous cache, ou une volonté de vous mettre devant le fait accompli.
En revanche, le premier loyer peut être payé après l'état des lieux. La date d'entrée effective (et donc le prorata de loyer) peut varier jusqu'au dernier moment en fonction des disponibilités de chacun. Du moment que le dépôt de garantie est encaissé, vous avez une preuve de bonne foi.
L'assurance habitation est une obligation légale pour le locataire. Vous devez exiger l'attestation avant l'état des lieux, sans exception.
C'est le moment où vous avez le plus de pression sur le locataire. Il veut ses clés, il a signé le bail, il a payé le dépôt de garantie. S'il doit fournir une attestation d'assurance pour récupérer les clés, il le fera.
Si vous laissez passer cette chance, vous risquez de vous retrouver avec un locataire qui ne s'assurera jamais. Il procrastinera, vous devrez le relancer, suivre ses réponses, et vous n'aurez plus aucun levier. En cas de sinistre, c'est vous qui en subirez les conséquences.
Tout au long du processus, soyez attentif aux signaux d'alerte. Certains comportements doivent vous mettre en garde et peuvent justifier l'abandon d'une candidature, même si le dossier semble correct sur le papier.
Le principal signal d'alerte : les demandes anormales que le locataire essaie de vous imposer. Il est tout à fait acceptable de recevoir une demande, tant que vous pouvez la refuser et que le locataire ne s'y attache pas trop. Mais s'il insiste au point de vouloir vous forcer la main, laissez tomber le dossier immédiatement.
Ces demandes peuvent être de toutes sortes :
Voici deux anecdotes personnelles qui illustrent l'importance de ces signaux :
Première anecdote : un couple m'a demandé de ne mettre qu'une seule personne sur le bail afin de bénéficier d'APL plus importants. J'ai accepté, pensant leur rendre service. Six mois plus tard, j'ai dû engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des loyers. La leçon est claire : un locataire qui cherche à frauder la CAF n'hésitera pas à se retourner contre vous. La fraude révèle un état d'esprit.
Deuxième anecdote : un locataire a refusé de payer le dépôt de garantie avant l'état des lieux. J'ai cédé, pensant que ce n'était qu'une question de timing. Ce locataire s'est révélé extrêmement difficile par la suite, allant jusqu'à me menacer et me séquestrer lors de l'état des lieux de sortie pour que je lui restitue l'intégralité de son dépôt de garantie sur place. La leçon : un locataire difficile avant même de prendre possession du logement sera d'autant plus difficile après.
Choisir un locataire n'est pas une question de "bon feeling" ou de sympathie. Un bon locataire est celui qui passe votre processus avec succès, qui fournit tous les documents demandés, qui accepte vos conditions sans négocier, et qui respecte les délais que vous imposez.
Un candidat peut être charmant en visite et se révéler catastrophique une fois installé. À l'inverse, un candidat peu bavard mais rigoureux dans ses démarches sera probablement un locataire exemplaire.
Mon dernier conseil : écrivez une "notice d'entrée locataire" décrivant votre processus point par point. Consultez-la et suivez-la à chaque traitement d'une candidature.
En appliquant cette méthode avec rigueur, vous transformerez la sélection de vos locataires d'une source de stress en une procédure maîtrisée. Vos investissements locatifs n'en seront que plus rentables et sereins.
Avec SEPA Wizard, mettez en place le prélèvement automatique dès la signature du bail. Plus besoin de courir après vos loyers chaque mois.