Se retrouver face à un locataire qui ne paie plus son loyer est une situation stressante que tout propriétaire redoute. Ayant moi-même vécu cette expérience difficile, je souhaite partager avec vous la procédure judiciaire que j'ai du effectuer, ainsi que les coûts et délais, pour que vous sachiez à quoi vous en tenir.
Rappel : Depuis 2022, les huissiers de justice sont maintenant appelés commissaires de justice.
Avant de vous lancer : évaluez la solvabilité de votre locataire
Avant d'engager toute procédure, posez-vous cette question cruciale : votre locataire est-il solvable ? Dans mon cas, j'ai déjà engagé 1600 € de frais de justice, et la procédure n'est toujours pas terminée. Le locataire peut certes être redevable de ces frais (une clause dans le bail doit le mentionner) mais s'il n'a aucun bien saisissable ni revenus réguliers, tous ces frais seront perdus.
Mon premier conseil, si vous décidez d'engager la procédure, est de vous tourner vers un commissaire de justice dès le début. Ce dernier vous guidera tout au long des démarches et vous assurera de meilleures chances d'obtenir gain de cause.
La mise en demeure constitue la première étape obligatoire de votre démarche. En effet, le commissaire de justice ne s'engagera pas dans les étapes suivante sans cela. Il s'agit d'un courrier formel que vous devez envoyer à votre locataire en lettre recommandé avec accusé de réception.
Si la mise en demeure reste sans effet, le commissaire de justice prend le relai en adressant à votre locataire un commandement de payer. Cette procédure est absolument nécessaire pour pouvoir ensuite résilier le contrat ou obtenir un jugement. Aucun juge n'accèdera à votre requête sans cet acte préalablement réalisé.
Le commissaire de justice vous proposera automatiquement cette solution. Il rédigera un acte officiel qui sera signifié à votre locataire, lui accordant un délai supplémentaire pour régulariser sa situation.
| Objet | Dû | Acquitté | Restant à payer |
|---|---|---|---|
| Loyer janvier 2025 | 500 € | 0 | 500 € |
| Régularisation de charges janvier 2025 | 150 € | 0 | 150 € |
| TOTAL | 650 € | 0 | 650 € |
Attention : soignez particulièrement ce décompte car il vous suivra jusqu'au bout de la procédure. Le commissaire ajoutera de lui même les frais de l'acte au montant réclamé.
Si votre locataire s'acquitte de ses dettes suite au commandement de payer, vous repartez de zéro pour les prochaines dettes. Si de nouvelles dettes s'accumulent, vous devrez relancer un nouveau commandement de payer.
Pour passer à l'étape suivante, il est impératif que le commandement de payer reste sans suite pendant les 2 mois réglementaires.
Une fois le délai de 2 mois écoulé sans paiement, vous pouvez demander au commissaire de justice de rédiger un acte visant la clause résolutoire du bail. Cette démarche a pour objectif d'inciter le locataire à quitter votre logement de son propre chef.
Il est techniquement possible d'envoyer cette lettre vous-même (en recommandé AR ou remise en main propre avec émargement) pour éviter les frais, mais l'intervention d'un commissaire de justice est généralement plus persuasive.
Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) - Service Public
La clause résolutoire est une disposition qui permet de ne pas renouveler le bail en cas de défaut de paiement. Historiquement, cette clause devait être expressément écrite dans le contrat. Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, cette clause est automatiquement appliquée à tous les contrats de location, même si elle n'y figure pas explicitement.
Pour que cet acte soit légitime, plusieurs conditions doivent être respectées :
Timing de la résiliation
Le contrat peut être résilié uniquement lors du renouvellement du bail à sa date d'anniversaire.
Délai de préavis
Le locataire doit être notifié selon les préavis suivants :
Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) - Service Public
Cet acte vise à faire partir le locataire de sa propre volonté. À ce stade, vous ne pouvez pas l'y forcer légalement. Seul un juge peut rompre définitivement le contrat.
Vous n'avez pas besoin d'attendre de faire cette procédure pour passer à la suite.
Si votre stratégie fonctionne et que le locataire accepte de quitter le logement, félicitations ! C'est déjà une victoire. Les dettes ne vont plus s'accumuler.
Dans mon cas personnel, la locataire est effectivement partie, mais elle a refusé de me communiquer sa nouvelle adresse, pensant probablement que je ne pourrai pas la poursuivre. C'était en réalité un cadeau qu'elle me faisait sans le savoir, car ne pas connaître son adresse a eu des conséquences positives sur la suite de la procédure, comme vous le verrez plus loin.
À ce stade, le commissaire de justice pourrait vous proposer de déposer une requête d'injonction de payer au tribunal pour obtenir rapidement un jugement. Cependant, mon avocat m'a fait savoir que les juges refusent désormais presque systématiquement cette requête et exigent un débat contradictoire (c'est-à-dire faire venir le locataire pour qu'il s'explique).
Cette procédure n'est donc pas recommandée car n'ayant presque aucune chance d'aboutir, d'autant plus qu'elle a un coût non négligeable. Je vous conseille de passer directement à l'étape suivante.
Dans mon cas, le commissaire m'a remboursé les frais étant donné que la requête a été refusée, mais tous ne le font pas systématiquement.
Pour cette étape cruciale, vous devez faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier qui vous représentera devant le tribunal. Le coût varie entre 700 et 1200 euros, selon que le locataire soit présent ou non lors de l'audience chez le Juge.
L'avocat se charge de constituer l'intégralité du dossier en reprenant tous les éléments de la procédure précédente.
La procédure se déroule en plusieurs étapes bien définies :
1. Dépôt du dossier et obtention de la date d'audience
Votre avocat dépose le dossier complet au tribunal compétent. Vous obtenez alors une date d'audience devant le juge.
2. Signification de la convocation
Un commissaire de justice doit signifier la convocation à l'audience à votre locataire. Cette étape est obligatoire pour que la procédure soit valable.
3. L'audienceVotre avocat vous représente lors de l'audience. Vous n'avez pas besoin d'être présent personnellement. Le juge examine le dossier et entend les arguments des deux parties (si le locataire est présent).
4. Attente du jugement
Après l'audience, il faut attendre que le juge rende sa décision. Ce délai peut varier selon l'encombrement du tribunal.
5. Signification du jugement
Une fois le jugement rendu, il doit être signifié au locataire par un nouvel acte de commissaire de justice.
Dans mon cas personnel, comme l'ancienne locataire n'avait pas communiqué sa nouvelle adresse, elle n'a pas pu recevoir la convocation et n'était donc pas présente lors de l'audience. Or, les juges sont généralement beaucoup plus sévères lorsque l'accusé ne se présente pas et ne peut donc pas présenter sa défense.
Ainsi, le juge a accédé à toutes mes requêtes sans concession : remboursement intégral des loyers impayés, des charges, et de l'ensemble des frais de procédure.
Il faut maintenant faire exécuter le jugement pour récupérer effectivement les sommes dues. C'est le commissaire de justice qui reprend la main pour engager les démarches nécessaires pour recouvrer les dettes.
Le commissaire évalue la situation et choisit la méthode la plus appropriée et efficace.
Depuis le 1er juillet 2025, une simplification importante a été apportée : la saisie sur salaire ne nécessite plus d'audience préalable chez le juge. Le commissaire de justice peut désormais procéder directement, ce qui accélère considérablement la procédure.
Source : Changements pour la procédure de saisie sur salaire - Service Public
Dans mon cas, la procédure faite avant cette date nécessite encore une audience chez le Juge. Soit au moins 6 mois de délais...
Cette procédure longue et coûteuse demande patience et persévérance. Elle n'est cependant pas si compliquée, car votre commissaire de justice et votre Avocat vous accompagneront tout du long.
| Étape | Coût |
|---|---|
| Commandement de payer | 150 € |
| Signification convocation | 60 € |
| Avocat | 700 € |
| Signification jugement | 100 € |
| Provision exécution | 300 € |
| TOTAL | 1310 € |
À celà s'ajoutent les 300 € pour l'acte visant la clause résolutoire du bail si vous souhaitez le faire.
Cet article sera mis à jour au fur et à mesure de l'évolution de mon propre dossier pour vous tenir informés des derniers développements.*
Pour éviter de vous retrouver dans cette situation, mettez en place dès la constitution du dossier locatif un mandat de prélèvement bancaire avec votre locataire grâce a notre service SEPA Wizard. Cette simple précaution fera fuir les mauvais payeurs et vous évitera bien des tracas.
